司考客户指南

各地招生站

学员心声

司考备考手册

司考书店

司考信息报

司法考试历届真题

13
12
11
10
09
08
08
07
06
05

您现在所在的位置:中法网学校 - 司法文书

李建娥与人潘爱荣房屋买卖合同纠纷案

来源:中法网学校 作者: 时间:2016-6-14 17:06:17 点击:

山东省青岛市中级人民法院
民事判决书

(2013)青民一终字第2004


  上诉人(原审原告)李建娥。
  委托代理人赵和绪,山东倡通律师事务所律师。
  被上诉人(原审被告)潘爱荣。
  委托代理人王锡春,山东仁通律师事务所律师。
  上诉人李建娥因与被上诉人潘爱荣房屋买卖合同纠纷一案,不服青岛市黄岛区人民法院(2011)胶南民初字第3551号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  李建娥在一审中诉称:李建娥与前夫崔桂中于2006年经法院调解离婚,李建娥分得位于原胶南市经济技术开发区孙家滩村(以下简称孙家滩村)34号的房屋两间。20071018日,原、潘爱荣签订协议书,将李建娥离婚时分得的2间房屋作价165000元卖与潘爱荣,潘爱荣首付款150000元。余款15000元,约定办理房屋产权证书或者李建娥协助潘爱荣将房屋买与第三方,潘爱荣再付款。协议签订以后,李建娥到孙家滩村委会要求为潘爱荣过户,孙家滩村委会以潘爱荣不是孙家滩村村民为由不予办理。后李建娥积极为潘爱荣联系购买争议房屋的第三方,但是因为潘爱荣不断提高价格,致使第三方未能与潘爱荣成交房屋。为此,潘爱荣长期拒付剩余15000元房款。李建娥认为,潘爱荣的行为侵害了李建娥的利益,且原、潘爱荣签订的协议违反法律规定,不应受到法律保护,应当撤销。现李建娥请求判令:依法确认李建娥、潘爱荣签订的房屋买卖协议无效并返还房屋;本案诉讼费用由潘爱荣承担。
  潘爱荣在一审中答辩称:双方之间签订的房屋买卖协议合法有效,潘爱荣购买该房屋以后,对该房屋进行了修缮和居住。李建娥的起诉已经超过诉讼时效,依法应当驳回起诉。
  一审法院查明和认定的基本事实是:李建娥与崔桂忠原系夫妻关系,两人于20061113日调解离婚。依据(2006)胶南民初字第5661号民事调解书约定,李建娥分得孙家滩村**号西两间房屋以及大院,该房屋的宅基地使用证号为南农宅字(97)第****号。20071018日,李建娥与潘爱荣签订协议书,协议书约定,李建娥将离婚时分得的房屋两间(含院)卖与潘爱荣,作价165000元。协议第二条约定,潘爱荣在签订协议当天交付李建娥30000元,在一月内再付李建娥120000元,同时李建娥将房屋钥匙交付潘爱荣。协议第三条约定,潘爱荣在两种情况下将剩余款项15000元交付李建娥。一是李建娥配合潘爱荣将房屋产权过户手续办结;二是李建娥配合潘爱荣将房屋转让给第三方,即由李建娥与第三方签订协议,但不收取任何费用。该协议签订后。李建娥于2007128日为潘爱荣出具收条,收到潘爱荣150000元,2008326日,李建娥之子崔焕高收取潘爱荣300元。
  一审另查明:潘爱荣原籍胶南市信阳镇营国村,属于农业户口。
  李建娥、潘爱荣对下述问题产生争议:
  一、李建娥的起诉是否超过诉讼时效。潘爱荣认为,20071018日,李建娥与潘爱荣签订协议书,将房屋卖与潘爱荣并交付。而李建娥起诉主张权利是在20116月,已经超过法律规定的两年诉讼时效。李建娥认为,本案是房屋买卖合同纠纷,协议上没有约定最后的履行期限。所以,应当以起诉至日开始计算诉讼时效。
  二、双方签订房屋买卖协议后,李建娥是否将房屋交付潘爱荣。李建娥认为,胶南市经济技术开发区孙家滩村**号房屋一直由崔桂忠居住,房屋没有交付潘爱荣。潘爱荣是在诉讼期间才强行将衣柜及椅子搬入涉案房屋,为此还发生争议并报警。李建娥出具孙家滩村委会证明一份佐证。潘爱荣认为,首先,村委会无法证明潘爱荣以及父母不在争议的房屋中居住,事实上潘爱荣的岳父母一直断续在该房屋中居住。其次,胶南市经济技术开发区孙家滩村**号房屋在李建娥离婚时已经分割成两部分,也就是说,在胶南市经济技术开发区孙家滩村**号房屋内有两个住户,与李建娥提交的证明不矛盾。潘爱荣购买该房屋并交付150000元,李建娥已将房屋钥匙交付潘爱荣,潘爱荣还对房屋进行过修缮。对此,潘爱荣没有提供证据证明。
  三、双方签订房屋买卖协议后,潘爱荣实际付款数额。潘爱荣认为,已经交付李建娥购房款154300元,提供四份收到条佐证,付款日期及数额分别为2007128150000元、2008353000元、2008326300元、2008641000元。李建娥认可已经收到潘爱荣购房款150300元。但不认可2008353000元、2008641000元这两份收条,认为自己没有收到上述款项。李建娥对上述两份收条不申请司法鉴定。
  四、胶南市经济技术开发区孙家滩村**号房屋是否是崔桂忠与李建娥以及崔桂忠父母共有。李建娥认为,该房屋是崔桂忠与李建娥未离婚时,以家庭所有成员一起申请宅基地并建设。所以,该房屋应当是家庭共有,李建娥不能自行出卖房屋。李建娥提交常住人口登记卡佐证。潘爱荣认为,生效的(2006)胶南民初字第5661号民事调解书,已经确认胶南市经济技术开发区孙家滩村**号房屋是崔桂忠与李建娥共有财产,西两间以及大院归李建娥所有。且李建娥提交的常住人口登记卡不能证明李建娥的主张。
  一审法院认为:依据双方的陈述以及分别提供的证据可以证实,2007年双方自愿签订房屋买卖协议,李建娥将离婚时分得的房屋卖与潘爱荣。在房屋买卖协议签订后,潘爱荣依照协议的约定,将房款的大部分交付李建娥,李建娥也将房屋交付潘爱荣。该协议的主要义务双方已经履行完毕,潘爱荣自行管理房屋至今。综上,潘爱荣辩解李建娥的起诉已经超过诉讼时效的意见,一审法院予以支持。关于李建娥认为涉案房屋应当是家庭共有、房屋没有交付潘爱荣,所以卖房协议无效,应当返还房屋的主张。一审法院认为,李建娥房屋的取得是依据已经生效的民事调解书,该调解书确认涉案房屋归李建娥个人所有。李建娥对属于自己的财产,拥有完全的处分权利。同时依据双方签订的房屋买卖协议,在潘爱荣交付李建娥150000元购房款后,李建娥将房屋以及钥匙交付潘爱荣。综上,对李建娥的上述主张,因无证据证明,一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,一审判决:驳回李建娥的诉讼请求。本案案件受理费3600元,由李建娥负担。
  宣判后,李建娥不服,上诉至本院。
  上诉人李建娥上诉称:一、一审以超过诉讼时效为由驳回李建娥确认买卖协议无效的请求错误。李建娥的诉讼请求是确认权,确认权是形成权的一种。根据民法通则135的规定,2年诉讼时效适用于债权的请求权之诉,并不适用于形成权诉讼。如果法院判决双方签订的买卖协议书无效,任何一方请求返还的,诉讼时效期间自形成权诉讼判决生效之日起算。二、一审认定李建娥违反民法通则4“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定并判决驳回李建娥的诉讼请求错误。民事行为不当要遵循民法通则四条的规定,还应当遵守法律规范,不得违反法律强制性规定。双方签订的买卖协议书标的物是两间房屋及对应的宅基地,宅基地是农民集体所有土地。《土地管理法》第63规定:农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地使用权属于农民集体土地使用权的一种,不得转让给本集体经济组织以外的人。潘爱荣及其家人均不属于该宅基地所在的孙家滩村这一集体经济组织成员,所以潘爱荣购买涉案房屋和农民宅基地的民事行为,触犯了《土地管理法》的强制性规定,是违法行为。根据《合同法》第52的规定,该买卖协议应当认定为无效。三、潘爱荣购买房屋的行为本身存在极其明显的过错,导致集体土地的所有人孙家滩村委不同意办理过户,一审判决显失公平。第一,潘爱荣系非善意购买房屋。李建娥与其子只有涉案两间房屋,系唯一住房。李建娥离婚后生活极其困苦,急需用钱。李建娥不得已出卖与其子赖以栖身的唯一住房,潘爱荣在非常清楚李建娥与其子处境的情况下仍然购买,属于乘人之危。第二,潘爱荣购买房屋不是居住,而是为了盈利。孙家滩村委就是认定潘爱荣不是本村成员,是为了转手盈利,故明确告知李建娥不同意转让农民宅基地房屋,不给过户。第三,潘爱荣多年来一直从事房地产开发经营业务,经济实力雄厚,根本不需要涉案两间房屋居住。第四,因孙家滩村委不同意把房屋和农民宅基地过户给潘爱荣,李建娥请求潘爱荣自行转让房屋的同时也积极在本村寻找买主。但是,缺乏诚实信用的潘爱荣以提高转让价格的方式致使长期不能转让,造成李建娥长期得不到被扣押的15000元,最终导致李建娥提起诉讼请求确认买卖协议无效。四、一审判决认定事实不清。第一,李建娥没有交付房屋;第二,潘爱荣没有居住使用房屋。五、一审判决无视最高院的规定应当纠正。2010430日,最高院以(2010)民一他字第4号作出《最高人民法院关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案请示的复函》答复湖北省高院,明确规定:农村房屋(含宅基地)买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员,该房屋买卖合同无效。潘爱荣购买的标的包含房屋与宅基地,应当认定无效。六、一审程序错误。第一,李建娥起诉要求确认买卖协议无效,应当按件收取诉讼费300元,但一审按照合同价格165000元要求李建娥缴纳诉讼费3600元,没有依据,请求退还多收的诉讼费。第二,李建娥20116月提起诉讼,直到20135月才判决,历经两年,却判决认为潘爱荣长期占有涉案房屋不公平。请求:撤销一审判决,依法改判李建娥与潘爱荣签订的房屋买卖协议无效或发回重审;本案所有诉讼费由潘爱荣负担。
  被上诉人潘爱荣答辩称:一、本案已超过诉讼时效,本案争议的是房屋,双方签订的房屋买卖合同是以财产权利为内容的,所以本案适用于诉讼时效的有关规定。二、李建娥违背诚信原则,我们购房的时间是2007年,到2011年李建娥才到法院起诉,原因是因为孙家滩已经被列为政府拆迁村庄,房屋增值利益很大,邻村已经拆迁完毕,是李建娥见利忘义,要求将卖出多年的房屋要回。三、李建娥认为潘爱荣买卖房屋并非善意与事实不符。四、合同约定如果该房屋买卖不能办理过户的话,那么卖主应当配合将房屋卖给有购买资格的第三人。五、该案一审主办法官因脱产到外地学习,所以一审的时间较长。李建娥的上诉理由不成立,一审判决正确,请求驳回上诉、维持原判。
  经审理查明,本院查明的事实与一审一致。
  本案经调解,未能达成协议。
  本院认为,李建娥于200710月与潘爱荣签订房屋买卖协议,将涉案两间房屋以16.5万元的价格出售给潘爱荣,潘爱荣实际支付李建娥150300元。在双方签订买卖协议并已实际履行四年后,李建娥起诉主张房屋买卖协议无效,已经超过了法律规定的诉讼时效,一审以此为由判决驳回李建娥的诉讼请求并无不当,本院依法予以维持。关于诉讼费缴纳问题,本院认为,一审按照合同标的额来收取诉讼费,符合有关规定,故本院对李建娥要求退还诉讼费的请求不予支持。
  综上,上诉人李建娥的上诉理由不成立,本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费3600元,由上诉人李建娥负担。
  本判决为终审判决。


审 判 长  董则明
代理审判员  李 蕾
代理审判员  齐 新
二〇一三年十一月十五日
书 记 员  赵庆信
书 记 员  张倩芸

分享到:
打印文本】【关闭窗口

相关新闻

招生专栏

精品课程推荐

2017年司法考试远程培训班

班次

课程介绍

价格

课程试听

报名

6星组合套餐

远程教室①至⑤、⑦

880元

免费试听

点击报名

6星超级组合

6星组合套餐+配套教材

1280元

免费试听

点击报名

7星组合套餐

远程教室①至⑦

1380元

免费试听

点击报名

7星超级组合

7星组合套餐+配套教材

1880元

免费试听

点击报名

超级优惠“学习包”

7星组合套餐+16年配套教材

788元

免费试听

点击报名

远程保过班

网上全程+配套图书+签订协议+专门辅导

5000元

免费试听

点击报名

远程培训课程

①基础先修;②600大纲精讲;③法条强化;④ 真题解析;⑤论述及案例;⑥考前冲刺;⑦题海训练

面授培训全日制系列课程

班次

开课时间

学费

 

班次

开课时间

学费

精典全程班I

3.15至9.5 

15800

精典全程班II

4.15至9.15 

12800 

考前特训班

6.5至7.5

10800

冲刺押题班

8.25-9.5

2800

相关新闻

论坛最新主题帖