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2016考研法律硕士:民法精选案例分析
来源:中法网学校 时间:Date 浏览次数: 字体大小:【】【】【

下面给大家总结了民法精选案例分析中,有关买卖不破租赁的相关内容。大家在学习的时候要认真的学习一下的知识点, 希望能帮助到大家的考研。
  【案例】
  1990年,李某作为承祖人与房主王某签订房屋租赁合同,约定租赁王某私房两居室,期限为15年,租金每月300元。以后数次变更租金,至1996年,租金为每月1000元。1996年9月21日,王某因儿子出国,急需用钱,便与孙某签订借款协议,以两居室作抵押,借款20万元。王某到期未能还款,又与孙某协商将房屋作价20万元,冲抵债务,王某即通知李某并办理了产权变更登记。此后,孙某通知李某,该房屋已归其所有,要求李某腾房。李某以无房可租为由,要求继续租赁。双方发生分歧,而诉至法院。
  【问题】
  1. 原租赁合同是否继续有效?
  2. 为什么王某冲抵债务时要通知李某?有何法律依据?
  【案例解析】
  1. 我国《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”这在理论上称作“买卖不破租赁”。买卖是所有权的转移,依据物权优先的原则,买卖本应破租赁。《合同法》特别规定买卖不破租赁,则表明租赁权物权化,具有物权化的效力。这样做更加有利于保护承租人的利益,维护租赁关系的稳定。本案中,尽管房屋所有权人已经发生变更,但房屋租赁合同仍然有效,李某可以继续租赁该房屋。
  2.《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”在本案中,王某因无力还债,以租赁物冲抵债务,应通知承租人李某,因为承租人李某在同等条件下,有优先购买权。
  知识的学习不是一天两天就能学好的,需要大家不断地总结、分析,从中总结自己的学习经验。只有自己总结的知识,用的时候才能熟能生巧。

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